Эта статья поможет вам разобраться в таких вопросах как:
- Юридическая чистота объекта
- Почему важна причина продажи
- Несогласованная перепланировка, пожилой собственник, шумные соседи
- Возможность перепродажи, инфраструктура, сервис
1. Юридическая чистота объекта
На первый план при покупке квартиры на рынке вторичного жилья выходит юридическая чистота объекта. Неучтённые нюансы в документах могут плохо сказаться на переоформлении квартиры или стать причиной судебных разбирательств и украсть нервы, силы и время. Именно поэтому покупатель должен задать риелтору несколько важных вопросов.
Право собственности. Право собственности переходит к владельцу на основании различных событий: получения наследства, в результате дарения или приватизации, покупки недвижимости. И у каждого из этих оснований есть свои нюансы.
Право собственности. Право собственности переходит к владельцу на основании различных событий: получения наследства, в результате дарения или приватизации, покупки недвижимости. И у каждого из этих оснований есть свои нюансы.
«Например, если недвижимость перешла на основании вступления в наследство, я в первую очередь поинтересуюсь, есть ли в деле отказники — те, кто не вступил в наследство, отказавшись от него, или просто не зная о том, что он наследник.
Важен будет вопрос, жив ли сам даритель и общается ли собственник с ним. Если собственник не общается с дарителем, сможет ли он предоставить дополнительные документы на квартиру. В сделках, где участвует объект, перешедший в собственность на основании вступления в наследство, в результате дарения и простой покупки масса тонкостей, важность которых раскрывается только с опытом работы в сфере недвижимости — и всё это потенциальные риски для покупателя».
Рассказывает Ригина Гордеева,
управляющий партнер агентства премиальной недвижимости Etagi Prime
Доверенность на продажу квартиры. Продажа недвижимости по доверенности — частая практика. Не у каждого собственника есть возможность собирать документы, присутствовать на сделке, и в этих случаях выручает нотариальная доверенность на третье лицо. Оно наделяется правом продажи и выполнения процедур, связанных с продажей и регистрацией недвижимости. Однако в таком случае покупатель должен быть максимально бдительным, ведь при плохом исходе сделка может быть отменена в судебном порядке.
«Если доверенность составлена на родственника, это не так рискованно, как в случае сделки с доверенностью, составленной на друга, знакомого и другого не близкого собственнику человека. Мы проверяем любую доверенность на корректность полномочий, на достоверность (собственника элементарно могут заставить оформить такой документ) путём прямого подтверждения от владельца объекта недвижимости.
В моей практике был такой случай: риелтор сказала мне, что не может выйти на связь с собственником — он настолько важный человек, что участвовать в продаже квартиры не собирается. Но даже статус хозяина не стал аргументом — мы должны получить подтверждение от хозяина о достоверности доверенности, а в момент сделки — его согласие на её проведение. Для этого мы записываем процесс заключения ДКП на видео и передаём собственнику. В противном случае сделка становится небезопасной для покупателя — наименее защищённой с юридической точки зрения стороны», — делится Ригина
Несовершеннолетний собственник. Даже те, кто ещё не продавал или не покупал жилье, знают о том, что государственные органы опеки и попечительства могут существенно осложнить процесс. В сделках с недвижимостью, которая принадлежит детям, множество ограничений, и их все надо учитывать, чтобы купля-продажа не отняла много времени и сил.
«Если среди собственников продаваемого объекта есть несовершеннолетний, я понимаю, что сроки реализации сделки будут увеличены, что могут возникнуть проблемы с опекой, что взамен квартиру в новостройке на стадии котлована нам уже не приобрести, что не все банки одобрят ипотечный кредит на приобретение объекта, одним из собственников которого будет ребёнок. Что это значит для покупателя? Ему не стоит рассчитывать на скорый выход на сделку купли-продажи, а также, вероятно, придётся подождать, пока продавец найдёт подходящий объект для приобретения и решит все свои жилищные вопросы».
2. Возможные «сюрпризы»
Если вам кажется, что вопрос о причине продажи квартиры и ремонтах не имеет значения – то вам только кажется. Информация об этом поможет сэкономить средства и лучше понять, на какой срок растянется сделка.
Причины продажи квартиры:
Пожилой собственник
Закон гласит, что пенсионеры старше 70 лет должны быть поставлены на регистрационный учёт по новому месту жительства. При продаже недвижимости представителя этой незащищённой категории граждан необходимо выписать и прописать в новом доме. Иначе незапланированный жилец «повиснет» на новых владельцах.
Вот почему покупателю важно задать вопрос о том, все ли сняты с регистрационного учёта и поставлены ли на учёт пожилые граждане. Бывают случаи, когда собственники квартиры не выписываются из проданного объекта до тех пор, пока не приобретут новое жилье. В таком случае риски ложатся на плечи покупателя, ведь все жильцы имеют право пользоваться объектом, пока прописаны в нем. Желательно, чтобы жильцы были сняты с учёта до подписания договора купли-продажи.
Перепланировка квартиры
Покупателю недвижимости важно знать, была ли перепланировка квартиры и узаконена ли она. Бывают случаи, когда новый владелец попадает на беготню по инстанциям и большой штраф только потому, что прежний владелец решил «поправить» несущую стену.
При покупке квартиры в ипотеку этот аспект заставит банк проверить экспликационный или поэтажный план, также банк запросит подтверждающие фотографии. Так кредитная организация защищает себя от возможных проблем. Так же стоит защищать себя и покупателю, советует Ригина Гордеева.
Шумные соседи
Неблагополучные соседи могут стать проблемой на долгие годы. Вечеринки, шум и грязь, громкие выяснения отношений мало кому понравятся. Узнать всё о соседях помогут консьержи, мамочки с колясками на детской площадке или пожилые люди на скамейках у подъездов. Информация от жителей может быть сильно субъективной, но вооружен тот, кто предупрежден.
Причины продажи квартиры:
- Если квартиру продают срочно в связи с переездом, это хороший повод поторговаться.
- Если продают квартиру и ищут что-то взамен (альтернативная сделка), покупатель должен обладать достаточным запасом времени. При таком варианте продажи недвижимости у собственника нет возможности съехать, пока он не купит новое жилье, на что потребуется время. Кроме того, нужно учитывать, что приобретаемый собственником новый объект тоже может участвовать в альтернативной сделке, а значит, к длительности сделки прибавится и этот диапазон. В таких схемах может быть, например, до 6 квартир, и не факт, что какой-то объект не «слетит» в процессе. Покупатель должен быть готов к любой неприятности.
Пожилой собственник
Закон гласит, что пенсионеры старше 70 лет должны быть поставлены на регистрационный учёт по новому месту жительства. При продаже недвижимости представителя этой незащищённой категории граждан необходимо выписать и прописать в новом доме. Иначе незапланированный жилец «повиснет» на новых владельцах.
Вот почему покупателю важно задать вопрос о том, все ли сняты с регистрационного учёта и поставлены ли на учёт пожилые граждане. Бывают случаи, когда собственники квартиры не выписываются из проданного объекта до тех пор, пока не приобретут новое жилье. В таком случае риски ложатся на плечи покупателя, ведь все жильцы имеют право пользоваться объектом, пока прописаны в нем. Желательно, чтобы жильцы были сняты с учёта до подписания договора купли-продажи.
Перепланировка квартиры
Покупателю недвижимости важно знать, была ли перепланировка квартиры и узаконена ли она. Бывают случаи, когда новый владелец попадает на беготню по инстанциям и большой штраф только потому, что прежний владелец решил «поправить» несущую стену.
При покупке квартиры в ипотеку этот аспект заставит банк проверить экспликационный или поэтажный план, также банк запросит подтверждающие фотографии. Так кредитная организация защищает себя от возможных проблем. Так же стоит защищать себя и покупателю, советует Ригина Гордеева.
Шумные соседи
Неблагополучные соседи могут стать проблемой на долгие годы. Вечеринки, шум и грязь, громкие выяснения отношений мало кому понравятся. Узнать всё о соседях помогут консьержи, мамочки с колясками на детской площадке или пожилые люди на скамейках у подъездов. Информация от жителей может быть сильно субъективной, но вооружен тот, кто предупрежден.
Что еще спросить у риелтора
3. Тем, кто ищет инвестиционно привлекательные объекты, нужно спросить брокера об очередях сдачи объектов в выбранном жилом комплексе и о возможности продажи квартиры до ввода в эксплуатацию объекта.
«Если у клиента изменится жизненная ситуация и он решит продать недвижимость до сдачи объекта, у него должно быть разрешение от застройщика на эту сделку. Как правило, разрешение дают многие, но бывает, что согласие продаётся за сотни тысяч рублей или вообще недопустимо. Так застройщики оберегают себя от возможной конкуренции. Важно понимать, сколько очередей планирует застройщик, сколько времени продлится стройка. Иначе может возникнуть ситуация, когда инвестор не сможет продать объект выгодно, поскольку застройщик продаёт квартиры последующей очереди дешевле».
4. Тем, кому важна локация, следует подробно расспросить риелтора об инфраструктуре, а также самостоятельно прогуляться по району. Только так удастся понять, комфортно ли вам в районе, какой там контингент, допустим ли для вас уровень шума и устраивает ли расположение коммерческих и социальных объектов.
«Кому-то не нравится близость транспортных магистралей, кто-то любит новостройки рядом с парками и водоемами в пешей доступности. В любом случае только на месте можно понять — лежит ли душа к будущему району проживания или нет. Можно попросить риелтора, чтобы он показал окрестности, а можно и прогуляться самому. В моей практике были, например, объекты на Арбате, где я советовала покупателям побродить в разное время суток и оценить уровень шума. Это всегда неприятно, когда позитивные ожидания сменяются нервозностью в связи с непереносимыми условиями».
5. Тем, кто ищет сервис премиум-класса, нужно узнать у брокера по недвижимости или у застройщика, какие условия будут реализованы. Важно всё: вентиляция, фильтрация воды, планировки квартир, количество машиномест. Обычно застройщики предлагают машиноместа исходя из соотношения 1:1, когда на 1 квартиру приходится 1 машиноместо. В таком случае его легко будет купить или выгодно арендовать, если покупатель не планирует жить в новой квартире долгие годы. Если машиномест меньше, чем квартир в доме, стоит задуматься о том, будет ли возможность парковать автомобиль.
«Не лишним будет узнать о том, какие коммерческие объекты будут расположены в доме — шумное питейное заведение или алкогольная лавка не добавят удовольствия к проживанию. Стоит почитать о застройщике отзывы в интернете. И не пугайтесь плохих отзывов. Они помогут более объективно оценить предстоящую покупку и быть готовым к возможным трудностям. А, может, лично для вас это и не проблема вовсе».
Ни у одного жилого комплекса, ни у одной квартиры, даже самой дорогой, не может быть одних лишь плюсов. Попросите брокера рассказать о минусах, а насторожить должен ответ: «Здесь всё прекрасно».
Удачной вам покупки!
Удачной вам покупки!