«Например, если недвижимость перешла на основании вступления в наследство, я в первую очередь поинтересуюсь, есть ли в деле отказники — те, кто не вступил в наследство, отказавшись от него, или просто не зная о том, что он наследник.
Важен будет вопрос, жив ли сам даритель и общается ли собственник с ним. Если собственник не общается с дарителем, сможет ли он предоставить дополнительные документы на квартиру. В сделках, где участвует объект, перешедший в собственность на основании вступления в наследство, в результате дарения и простой покупки масса тонкостей, важность которых раскрывается только с опытом работы в сфере недвижимости — и всё это потенциальные риски для покупателя».
Рассказывает Ригина Гордеева,
управляющий партнер агентства премиальной недвижимости Etagi Prime
«Если доверенность составлена на родственника, это не так рискованно, как в случае сделки с доверенностью, составленной на друга, знакомого и другого не близкого собственнику человека. Мы проверяем любую доверенность на корректность полномочий, на достоверность (собственника элементарно могут заставить оформить такой документ) путём прямого подтверждения от владельца объекта недвижимости.
В моей практике был такой случай: риелтор сказала мне, что не может выйти на связь с собственником — он настолько важный человек, что участвовать в продаже квартиры не собирается. Но даже статус хозяина не стал аргументом — мы должны получить подтверждение от хозяина о достоверности доверенности, а в момент сделки — его согласие на её проведение. Для этого мы записываем процесс заключения ДКП на видео и передаём собственнику. В противном случае сделка становится небезопасной для покупателя — наименее защищённой с юридической точки зрения стороны», — делится Ригина
«Если среди собственников продаваемого объекта есть несовершеннолетний, я понимаю, что сроки реализации сделки будут увеличены, что могут возникнуть проблемы с опекой, что взамен квартиру в новостройке на стадии котлована нам уже не приобрести, что не все банки одобрят ипотечный кредит на приобретение объекта, одним из собственников которого будет ребёнок. Что это значит для покупателя? Ему не стоит рассчитывать на скорый выход на сделку купли-продажи, а также, вероятно, придётся подождать, пока продавец найдёт подходящий объект для приобретения и решит все свои жилищные вопросы».
«Если у клиента изменится жизненная ситуация и он решит продать недвижимость до сдачи объекта, у него должно быть разрешение от застройщика на эту сделку. Как правило, разрешение дают многие, но бывает, что согласие продаётся за сотни тысяч рублей или вообще недопустимо. Так застройщики оберегают себя от возможной конкуренции. Важно понимать, сколько очередей планирует застройщик, сколько времени продлится стройка. Иначе может возникнуть ситуация, когда инвестор не сможет продать объект выгодно, поскольку застройщик продаёт квартиры последующей очереди дешевле».
«Кому-то не нравится близость транспортных магистралей, кто-то любит новостройки рядом с парками и водоемами в пешей доступности. В любом случае только на месте можно понять — лежит ли душа к будущему району проживания или нет. Можно попросить риелтора, чтобы он показал окрестности, а можно и прогуляться самому. В моей практике были, например, объекты на Арбате, где я советовала покупателям побродить в разное время суток и оценить уровень шума. Это всегда неприятно, когда позитивные ожидания сменяются нервозностью в связи с непереносимыми условиями».
«Не лишним будет узнать о том, какие коммерческие объекты будут расположены в доме — шумное питейное заведение или алкогольная лавка не добавят удовольствия к проживанию. Стоит почитать о застройщике отзывы в интернете. И не пугайтесь плохих отзывов. Они помогут более объективно оценить предстоящую покупку и быть готовым к возможным трудностям. А, может, лично для вас это и не проблема вовсе».