Дарственная на квартиру: как оформить договор дарения в 2023 году

Договор дарения — это документ, который подтверждает намерение дарителя передать недвижимость безвозмездно другому лицу (одаряемому). На основании дарственной право о переходе объекта в собственность тому лицу, кому была подарена недвижимость, регистрируется в Росреестре.

Договор дарения предполагает, что никто никому ничего не платит и не оказывает никаких услуг за полученный в дар объект недвижимости. Поэтому дарственная не требует прописывать обязанности одаряемого в связи с получением объекта.

Главная особенность договора дарения — безусловность. Даритель не может диктовать свои условия лицу, которому дарит объект. Любое такое ограничение будет считаться недействительным. Подаренную недвижимость можно использовать так, как необходимо, а также продать.

Нельзя дарить объект, который находится в залоге. Например, у банка, если при покупке оформлялась ипотека. Это правило действительно даже в том случае, если человек получает средства от физического лица под залог своего объекта недвижимости.

Дарить объект недвижимости гражданин РФ может, если он:

✔ Старше 14 лет, дееспособен и является собственником недвижимости;

✔ Его право собственности зарегистрировано в Росреестре;

✔ С помощью доверенности собственник может поручить право подарить объект третьему лицу;

✔ Не является законным представителем малолетних и недееспособных, владеющих этой недвижимостью.


Принять в подарок недвижимость может любой гражданин РФ, если он:

✔ Не госслужащий или работник организации, которому подарок дарится в связи с рабочим статусом;

✔ Не врач, учитель, воспитатель или соцработник, которому подарок делается пациентом или воспитанником.

Сделка с участием договора дарения всегда должна быть проанализирована самым тщательным образом. Часто дарственной прикрывают обычную куплю-продажу, в результате которой продавец получает деньги. Это происходит, когда стороны не хотят заниматься долгим оформлением долей, однако такой договор могут признать через суд недействительным.

Дарственная между родственниками — отличный вариант быстрого перехода недвижимости в собственность. Одариваемый может не платить НДФЛ, но только в том случае, если он прямой родственник дарителя: родитель или ребенок, бабушка или дедушка, внук, родной или сводный брат (сестра), а также усыновитель или усыновленный.

Остальные родственники приравниваются к посторонним лицам и будут обязаны уплатить 13% НДФЛ от 70% кадастровой стоимости квартиры.

Узнать стоимость квартиры можно на сайте Росреестра или посредством выписки о кадастровой стоимости жилья, заказанной через МФЦ.

Другой родственник вправе оспорить сделку, если у него имеются основания. Это и есть главный риск при выборе такого способа передачи права собственности.

➔ Экономия времени и средств — процедура оформления дарственной занимает пару рабочих дней, а регистрация в Росреестре — еще неделю. Это гораздо быстрее, чем вступление в наследство, где с момента смерти собственника должно пройти 6 месяцев. Дарение бережет и бюджет, поскольку этот тип сделки между близкими родственниками предполагает только оплату госпошлины.

➔ Простота процедуры — для составления договора дарения не требуется участие юриста. Договор заверяется у нотариуса и регистрируется через МФЦ в Росреестре. Срок вступления в право собственности также прописывается в самом договоре.

➔ Раздельная собственность — подаренные в браке объекты не считаются совместно нажитым имуществом, а потому супруг или супруга одаряемого не может претендовать на жилье.

Сюрприз в виде жильца. Если в договоре дарения прописано право дарителя на пожизненное проживание в квартире, которую он подарил, Росреестр не зарегистрирует этот факт. В выписке ЕГРН этого жильца вы тоже не увидите. Это значит, что потенциальный покупатель объекта не узнает об этом до тех пор, пока не возникнет спорная или конфликтная ситуация. Суд в большинстве случаев встанет на сторону дарителя, который будет проживать в квартире на основании прописанного в договоре дарения условия, поскольку возникшая ситуация не требует финансовых затрат нового собственника и не налагает на него дополнительные обязанности.

Дарственной нельзя заменить завещание. По закону даритель может прописать в договоре дарения срок вступления в силу документа. Если вдруг ему пришла в голову мысль определить такой датой собственную смерть, дарственная не заменит завещания. Это нелегитимно и может быть обжаловано в суде.

Дарение доли объекта не нужно согласовывать с другими собственниками. Владелец доли в долевой собственности может подарить ее третьему лицу. При этом правило «преимущественной покупки» (когда доля в квартире предлагается сначала владельцам остальных долей) не работает. Также нет необходимости согласовывать сделку с другими собственниками.

Если речь идет о доме, хозяин может подарить его часть. Законом предусмотрено, что каждый собственник должен обустроить отдельный вход, инженерные системы и коммуникации. На деле же обычно все стороны просто договариваются о правилах пользования объектом. При оформлении дарственной на дом должна быть оформлена и дарственная на участок. Без нее договор дарения на дом потеряет юридическую силу.

Одаряемый может впоследствии отказаться от дара. В этом случае требуется особое внимание к договору. В нем могут быть обозначены условия отказа, например, компенсация, когда одариваемому придется оплатить неустойку.

Можно оформить дарственную без выделения долей. Подарить можно не только долю квартиры, но и квартиру в общедолевую собственность. Таким образом объект перейдет в собственность без выделения долей, например, супругам, чтобы они вместе были собственниками жилья.

Дарственная может быть оспорена. Обжаловать ее могут и даритель, и его законные представители или наследники. Им придется доказать, что сделка маскировала куплю-продажу, обмен или стремление уйти от уплаты налогов. Отменить дарение можно и в случае, если будет доказано давление на дарителя, его безвыходное положение или обман. Неправильное составление документа или отсутствие прав на совершение такой сделки тоже станут веским аргументом в суде для ее отмены.

Дарение недвижимости заверяет нотариус. Предварительно составленный договор специалист проверяет во избежание ошибок, неточностей и разночтений. В договор включаются все условия, которые приемлемы для дарителя и одаряемого.

Документ можно напечатать или написать от руки, содержание пишется в свободной форме. Обязательные сведения, которые должны быть указаны в дарственной:

✔ Дата составления договора или условия и сроки вступления документа в силу;

✔ Данные дарителя и одаряемого;

✔ Полная информация о недвижимости;

✔ Права и обязанности, реквизиты сторон;

✔ Подписи с расшифровкой.

Документ составляется в трех экземплярах — для дарителя, одаряемого и в Росреестр, каждый из которых имеет юридическую силу. Как правило, дарственная бессрочна, если не указано иное. Для регистрации перехода права собственности потребуются:

• Паспорта всех участников сделки;
• Документ-основание о праве собственности дарителя;
• Третий экземпляр договора дарения;
• Квитанция об оплате госпошлины.

Если все сделано правильно, Росреестр в течение 10 дней зарегистрирует переход права собственности. Примерно через 14 дней можно заказывать выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться в результате.

Сумма сделки дарения недвижимости может состоять из нескольких частей, но две из них обязательные: госпошлина за переход права собственности (2 000 рублей) и заверение договора дарения у нотариуса (0,5% от стоимости сделки).

Если в сделке участвует супруг, потребуется его согласие — его заверение у нотариуса стоит 500 рублей.

Если требуется консультация или составление договора, эти услуги у нотариуса стоят от 3 000 и 5 000 рублей соответственно.

Если квартиру дарят не близкому родственнику, одариваемому придётся уплатить 13% НДФЛ от 70% кадастровой стоимости объекта.