Актуальные события из мира недвижимости

Выписка из ЕГРН. Как получить в 2023 году

Чтобы купить, продать или арендовать квартиру

В 2023 году получить выписку из ЕГРН стало труднее. К главному документу, содержащему сведения об объекте недвижимости и правообладателе, закрыли доступ. Что это значит для покупателей недвижимости, пострадает ли прозрачность сделок и кто имеет право запросить выписку из ЕГРН по новым правилам — комментирует юрист агентства премиальной недвижимости Etagi Prime Григорий Никитин.
Из этой статьи вы узнаете:

  • Что не так с выпиской из ЕГРН в 2023 году
  • Кто может заказать выписку из ЕГРН по новым правилам
  • Станут ли менее прозрачными сделки с недвижимостью
  • Почему выписку из ЕГРН об объекте недвижимости надо читать с конца
  • Способы купить квартиру без проблем

Что не так с выпиской из ЕГРН в 2023 году

Единый государственный реестр сведений о недвижимом имуществе содержит информацию:

  • об объекте (кадастровая стоимость, границы и расположение объекта, дата постройки и введения в эксплуатацию);
  • о собственниках и их правах, об основании получения права и переходе права;
  • о наличии возможных обременений в виде ипотеки и иных залогов, а также арестов.

Выписка из ЕГРН может быть электронной или бумажной. Она делится на разновидности:

  • об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
  • о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • о правах отдельного лица на имевшиеся или имеющиеся у него объекты недвижимости;
  • о переходе прав на объект недвижимости;
  • о содержании правоустанавливающих документов;
  • кадастровый план территории из ЕГРН.

Получение выписки. Чтобы получить документ, необходимо заказать его через «Госуслуги» (готовится от нескольких минут до 2-3 дней) или в МФЦ (до 3 рабочих дней). С 1 марта 2023 года сведения из ЕГРН стали закрытыми. Это значит, что заказать выписку можно будет только с согласия собственника.

Предоставление доступа к выписке третьим лицам. Открыть сведения собственник может, только написав заявление об этом в МФЦ или через портал «Госуслуг». Заявление будут рассматривать в течение 7 дней. Результатом оказания услуги станет открытие соответствующих данных, но эта функция пока что реализовывается не полностью. Механизм открытия данных постепенно прорабатывается.

Какие могут быть ограничения? Заказать выписку из реестра третье лицо сможет, только назвав ФИО, паспортные данные, адрес и кадастровый номер объекта, к которому гражданин дал доступ. Узнать обо всех объектах недвижимости, принадлежащих собственнику, теперь уже не получится.

Запрос на открытие доступа к сведениям ЕГРН не одобрят, если:

✔ Вы не правообладатель собственности;
✔ Заявление заполнено с ошибками;
✔ Объект в стадии перехода права (уже идет сделка дарения, купли-продажи), но формально по Росреестру обратившийся ещё числится собственником.

Для чего закрыли данные?

Закрытие данных обосновано желанием государства обеспечить конфиденциальность личных сведений.
«Юристы часто сталкиваются с ситуациями, когда личные данные о владении объектами недвижимости становятся аргументами в коммерческих, политических спорах и борьбе физических лиц. Для собственников недвижимости это однозначно большой плюс», — поясняет Григорий Никитин.
Кроме того, ограниченный доступ к выпискам из ЕГРН существенно осложняет работу черным риелторам. И хоть сегодня процент черных сделок становится все меньше, одиноких и беззащитных людей в России по-прежнему много, а значит, за доступ к сведениям борьба продолжается. Черные риелторы, как правило, находят людей пожилых, одиноких или подверженных зависимостям. Они вынуждают подписать договор дарения, продажи, пожизненной ренты, а после пропадают. И для таких «специалистов» доступная выписка из ЕГРН — инструмент, который предоставляет все сведения об объекте и его правообладателе.
«Нередко черные риелторы подделывают документы и организуют запутанные схемы, при которых трудно найти «концы». А теперь, с учётом закрытия информации, это будет практически нереально», — говорит Григорий.

Кто может заказать выписку из ЕГРН по новым правилам

«Практика применения новых правил ещё недостаточно хорошо сформирована. Поэтому всё, что касается получения выписки из ЕГРН третьими лицами и предоставления собственником доступа к этому документу, еще будет уточняться и видоизменяться», — считает Григорий.

Станут ли менее прозрачными сделки с недвижимостью

Покупаю. Сделки купли-продажи недвижимости с введением новых правил не становятся менее прозрачными, поскольку при заключении договора предоставляются все сведения и документы. Кроме того, большая доля сделок совершается с участием банка — посредством ипотечного кредита. Банки же досконально проверяют участников процесса и чистоту объекта.
⠀
Арендую. Прозрачность сделок, связанных с арендой, закрытие данных из ЕГРН точно не повысит, поскольку арендатору будет трудно понять, кто реальный собственник недвижимости. Кроме того, на этом могут наживаться недобросовестные брокеры по недвижимости.
«Например, я риелтор, которому было поручено продать квартиру. Собственник находится за границей. Квартира продаётся, размер вознаграждения составит 100 тыс. рублей, но жилье можно сдать и получить гораздо больше. И арендатор никак не проверит, сдает ему квартиру собственник или третье лицо», — приводит пример Григорий.
Ищу на вторичном рынке. На покупку жилья на вторичном рынке нововведения тоже сильно не повлияют, поскольку собственник недвижимости должен предоставить пакет документов в оригиналах. Ну а проверить документы как было сложно, так и останется — всегда можно подделать свидетельство о праве на наследство, выписку из ЕГРН и прочие документы. Если покупатель не обладает практикой и специальными знаниями, риск купить недвижимость у мошенника всегда выше.

Почему выписку из ЕГРН об объекте недвижимости нужно читать с конца

Самые важные сведения в выписке из ЕГРН находятся на второй странице документа.

1. Наличие обременений. Информация говорит о том, есть ли на объекте недвижимости обременение — он может быть использован как залог в банке, быть объектом спора в суде и так далее. Если эта графа не пуста, а знаний недостаточно для того, чтобы проанализировать ситуацию, лучше отказаться от покупки или обратиться к специалисту по недвижимости, юристу или агентству, где есть и тот, и другой.
2. Данные о правообладателе. Обратите внимание на пункт «основание возникновения права». Он даст понимание, каким образом к нынешнему владельцу перешло право собственности: ДКП, договор дарения, наследство, по завещанию, договору ренты, судебному решению, в результате торгов, по постановлению судебного пристава. Исходя из этих данных можно понять, насколько сделка будет потенциально рискованной. Иными словами, какова вероятность возникновения после покупки:

  • судебных споров,
  • притязаний со стороны третьих лиц,
  • обременений со стороны лица, которое сохранило право пользования в результате приватизации. Формально это не собственники, но они имеют право жить в квартире, пока не скончаются или не съедут, не выпишут себя самостоятельно, что происходит в единичных случаях.

Что должно насторожить?

1. Частая смена собственников, а также недавно приобретенное право собственности. Раньше было легко проверить, как часто менялись собственники. Достаточно было заказать несколько выписок из ЕГРН, в которых отображались прежние владельцы объекта. Теперь, когда данные закрыты, мошенникам стало проще создавать цепочки.

Пример. Квартира была приобретена господином Икс у некой бабушки. В истории были суды, возможно, уголовные дела. Икс продает объект для того, чтобы новому покупателю было труднее распутать историю, ведь тогда придется привлекать к делу каждого участника всех сделок, пока не раскроется первопричина.

2. Нежелание продавца предоставлять все документы по запросу. Человек, который хочет скрыть нелицеприятную историю, скажет: «А что я сделаю — предыдущих собственников я не видел». В то время как чистый на руку продавец предоставит все что нужно без лишних вопросов — в его интересах продать объект.

Пример. Если человек предоставил справку из психиатрического диспансера, а из наркодиспансера отказывается, есть вероятность, что он стоял на учёте или стоит в настоящий момент. В таком случае сделка может быть признана недействительной, поскольку продавец мог не отдавать себе отчёт в содеянном.

3. Необоснованно низкая стоимость объекта. Правила рынка недвижимости просты: продавец всегда хочет продать квартиру дороже, покупатель – купить дешевле, и они на чем-то сходятся. Если квартиры в выбранном доме стоят 10 млн, а объект продают за 7 млн рублей и в нем нет никаких очевидных недостатков, сделку можно расценивать как подозрительную.

Пример. Продавец не хочет показывать выписку из единого жилищного документа из-за того, что там кто-то прописан. Тогда покупателю придётся самому выписывать людей, иначе они сохраняют право пользования квартирой или домом и могут отказаться покидать жилище. Пока будет идти суд, люди будут проживать в проданной квартире на законном основании. И обычно выселение таких жильцов — нервное и затратное мероприятие.

Способы купить квартиру без проблем

Покупка квартиры с хорошим брокером по недвижимости, будь то компания с отличной репутацией или проверенный индивидуальный предприниматель — риелтор, не столь рискованна, как в одиночку.

Во-первых, брокер запрашивает выписку из ЕГРН у не вызывающего сомнение продавца за месяц до сделки. У тех, к кому нет доверия, этот документ запрашивается со сроком выдачи не позднее трех дней. Кроме того, в момент сделки покупателя просят заказать моментальную выписку из ЕГРН на «Госуслугах».

Во-вторых, брокер по недвижимости тщательно смотрит весь пакет документов: справки из нарко- и психдиспансера, документы — основания перехода права собственности, иные документы, важные в сделке. Обладая опытом и экспертизой, специалисты легко видят обман. Если продавец вызывает недоверие, в компании Etagi Prime с ним могут отказаться работать на любом этапе, несмотря на потерянное время и упущенные возможности.

В-третьих, в надежных агентствах недвижимости, где брокеры и юристы провели сотни сделок, всегда есть дополнительная проверка клиента на адекватность. Это подразумевает ряд общих и частных вопросов, нацеленных на выявление честности. И если продавец не вызывает подозрений в мелочах, например таких как история приобретения квартиры, сделку в итоге признают жизнеспособной и безопасной.
«Не стоит подписывать документы с неизвестными брокерами. Этим специалистам вы передаете данные, которые могут быть использованы против вас. Если вы риелтору передаете информацию, а тем более составляете на него доверенность, находясь за границей, он может спокойно присудить задолженность и обратить взыскание на вашу квартиру. Доказать обратное будет проблематично, долго и затратно», — говорит Григорий.

Подведем итог. Выписка из ЕГРН — 2023: сложности, риски, возможности

1. Выписка из ЕГРН позволяет получить полную информацию об объекте и правообладателе. С 1 марта 2023 года заказать документ можно только с согласия собственника и в ряде определенных случаев.

2. Сделки с недвижимостью не становятся менее прозрачными, поскольку собственнику в любом случае приходится предоставить пакет документов. От закрытия информации из ЕГРН страдают только арендаторы, заключающие договоры аренды на короткий срок.

3. Главное в выписке из ЕГРН — информация о наличии обременений. Любая запись в этой графе должна заставить задуматься покупателя о потенциальном риске.

4. За полноценным анализом документа, а также доскональной проверкой продавца лучше обращаться к специалистам по недвижимости с хорошей репутацией. И «хорошая репутация» — это не только идеальные отзывы в интернете. Оценка компании должна быть объективной в разных источниках, включая знакомых и родственников, а стаж работы на рынке услуг — большим и с реальными кейсами.
2023-06-13 11:00